英国 2026 秋季预算案：买房、出租、持房，哪些规则变了？

10 月 28 日，英国财政大臣 John Healey 公布了 2026 年秋季预算案。对正在看英国房的人来说，房产方面的变化集中在“买了之后”：住宅印花税（SDLT）的分段税率没有变，额外住宅附加税和非英国居民附加税也没有变。

变的主要是另外几件事：租金收入的税率再上调 2 个百分点，£200 万以上的住宅要多交一项新的年度附加税，政府还给首次购房者加了一笔 47 亿英镑的股权贷款。

一句话版本：买房的税没加，持有和收租的成本加了，首次购房的门槛降了。

30 秒速览（细节见下文对应章节）

• 住宅印花税：分段税率、首套自住减免、额外住宅 +5%、非英国居民 +2%，全部不变
• 租金所得税：2027 年 4 月 6 日起，房产收入按 24%／44%／49% 征收（现在是 20%／40%／45%）
• 高价值住宅：英格兰 £200 万以上，2028 年 4 月起每年多交 £2,500–£7,500，空置满 12 个月再加 100%
• 首次购房：Your First Home 2027 年 4 月开始放款，政府提供 20% 股权贷款，首付最低 2.5%
• 首次购房者账户：新的 First Time Buyer ISA 2029 年 4 月上线；LISA 买 £45 万以上房产的退出手续费已降到 20%

阅读提示：本文依据英国政府 2026 年 10 月 28 日发布的 Budget 2026 文件、同期税务概览（OOTLAR）和高价值住宅附加税咨询回复整理，主要涉及英格兰，以及英格兰和北爱尔兰的 SDLT 规则。苏格兰、威尔士税制不同；部分措施仍需经 Finance Bill 2026-27 立法，生效日期以最终法案为准。

章节 01这次预算案，和房产直接相关的六项

01 租金收入税率再上调 2 个百分点。 个人出租英国房产取得的租金，目前仍按主税率 20%／40%／45% 缴税。从 2027 年 4 月 6 日起，房产收入单独适用新的税率：24%／44%／49%。

这次是在 2025 年预算案已经确定的 +2 个百分点之上，再加 2 个百分点，合计比现在高 4 个百分点。贷款的利息费用仍按现有规则只能按基本税率抵扣，不随这次调整放宽。

对按 Non-resident Landlord Scheme 申报的海外房东，同样适用这组新税率。

02 £200 万以上住宅，2028 年起每年多交一笔附加税。 高价值住宅市政税附加税（High Value Council Tax Surcharge，HVCTS）从 2028 年 4 月起开征，只适用于英格兰，按房产估值分四档：

• £200 万–£250 万：每年 £2,500
• £250 万–£350 万：每年 £3,500
• £350 万–£500 万：每年 £5,000
• £500 万以上：每年 £7,500

这是按房产价值分档的固定金额，不是按房价比例抽税，每年随 CPI 上调，估值每五年重估一次（下一次在 2033 年）。纳税人是房产的法定所有人，不论是否英国居民、是否自住。空置满 12 个月的房产，还要额外加收 100%。

预算案同时确认了延期缴纳机制，以及一系列折扣和豁免——如果一时拿不出现金，可以申请缓缴，而不是只能卖房。四档的具体金额目前来自政府 2026 年 5 月的咨询文件，最终以立法和地方政府账单为准。

03 Your First Home：政府出 20% 的股权贷款。 新计划总值 47 亿英镑，目标帮助约 7 万户英格兰家庭买第一套房，政府提供最高 20% 的股权贷款：

• 家庭收入上限：伦敦以外 £11 万，伦敦 £14 万
• 价格上限：按当地行政区房价中位数设定，伦敦内城 £65 万、外伦敦 £50 万
• 首付要求：最低 2.5%，最高 15%
• 前五年免息，之后逐步计息

时间表是：2026 年 12 月底前开放预登记，2027 年 2 月起接受正式申请，2027 年 4 月放出第一批贷款。前期由 Homes England 执行，中期转给 National Housing Bank。

要注意的是，这是给“本来买不起”的本地首次购房家庭的计划，资格审核会看家庭收入和房价上限，并不是所有海外买家或投资买家都能用。

04 首次购房者 ISA 和 LISA 调整。

• 新的 First Time Buyer ISA 从 2029 年 4 月 6 日起取代 Lifetime ISA（针对新开户者），每年可存 £4,000，政府给 25% 奖励，适用房价上限 £45 万，没有年龄上限。
• 从 2026 年 10 月 29 日起，LISA 持有人如果买的房子超过 £45 万，仍可提取资金，退出手续费从 25% 降到 20%，至少能拿回本金。

这两条对已经在英国有 LISA 的客户有实际意义；对纯海外买家基本用不上。

05 社会住房：土地免 VAT，再加 15 亿英镑。

• 2027 年 4 月 1 日起，向注册社会住房提供方出售土地适用 VAT 零税率。
• 社会与可负担住房计划再增加 15 亿英镑，十年总投入超过 400 亿英镑，预计多交付约 1 万套住房。

这一条不直接作用于私人买家，但会影响未来几年的新房供应结构和交付节奏。

06 SDLT 的三处技术性调整。

• 集团减免（group relief）规则修补：2026 年 10 月 29 日起，防止卖方公司注销后减免被不当保留。
• 地方政府养老金计划（LGPS）合并债务资产，新增 SDLT 减免，适用于 2026 年 10 月 28 日至 2032 年 3 月 31 日之间的交易。
• 2026 年 5 月 1 日起，英格兰的 assured tenancy 租金不再计征 SDLT。assured tenancy 是《租客权利法》2025 之后英格兰统一使用的长期租约形式：租客有占有保障，房东要收回必须依据法定理由、走法院程序，不再是过去那种可以“无过错收回”的短期 AST（assured shorthold tenancy）。这条对普通自住买家基本不适用，主要涉及整栋持有或长期租约的交易。

这三条都偏技术，普通个人买家一般遇不到，但如果你通过公司持有、或买的是带新租约的整栋物业，值得让律师确认。

章节 02没变的，比变了的更重要

预算案公布前后，市场上一直有“印花税要涨”的猜测。这次没有发生。以下规则维持原样：

• 住宅 SDLT 分段税率：0%／2%／5%／10%／12%
• 首套自住减免：£30 万以内 0%，£30 万–£50 万部分 5%，超过 £50 万不再适用
• 额外住宅附加税 +5%
• 非英国居民附加税 +2%
• completion 后 14 天内申报并缴税

也就是说，已经锁定房源、正在计算 completion 资金的客户，不需要因为这次预算案重算 SDLT；具体到你的成交价，可以用英国住宅印花税计算器核对适用哪一档。唯一要重新算的是“买完之后”的账：租金税率和 £200 万以上的附加税——这部分可以和首付、律师费一起放进英国购房总成本计算器估算。

章节 03对四类人分别意味着什么

在英国的首次购房者。 这是这次预算案最明确受益的一群人。20% 股权贷款能把首付压到 2.5%，前五年免息，月供压力明显小于普通按揭（可用英国房产贷款计算器对比不同首付下的月供）。但价格上限按当地中位数设定，伦敦内城 £65 万、外伦敦 £50 万，超出就不能用；而且 2027 年 4 月才开始放款。

海外买家和多套房产持有人。 买的时候税没变，这是好消息。但持有的成本在往上走：£200 万以上的房子从 2028 年起每年多 £2,500–£7,500，空置满 12 个月还要翻倍；出租的话，2027 年 4 月起租金按 24%／44%／49% 计税。对以“买了先空着”为策略的客户，这个组合需要提前算。

房东（包括海外房东）。 租金收入税率合计上调 4 个百分点，叠加利息抵扣限制和《租客权利法》带来的合规成本，净收益率会下降。英国预算责任办公室（OBR）在随预算发布的预测里指出，这类加税有减少长期租赁供给、推高租金的风险——这是官方预测，不是行业说法。

准备卖房的人。 这次没有改动住宅的资本利得税规则，卖房环节的税负没有直接变化。但 HVCTS 对空置 12 个月以上的房产加收 100%，会改变一部分“长期空置等升值”的持有决策；£200 万以上的房源，卖家定价时也要把买家的年度成本算进去。

章节 04时间线：什么时候生效

• 2026 年 5 月 1 日（已生效）：assured tenancy 租金不再计征 SDLT
• 2026 年 10 月 28 日：预算案发布；LGPS 相关 SDLT 减免开始适用
• 2026 年 10 月 29 日：SDLT 集团减免修补生效；LISA 退出手续费降至 20%
• 2026 年 12 月底：Your First Home 开放预登记
• 2027 年 1 月：£100 能源补贴（英格兰 A–D 档）开始发放
• 2027 年 2 月：Your First Home 接受正式申请
• 2027 年 4 月 6 日：房产收入新税率 24%／44%／49% 生效
• 2027 年 4 月：第一批 Your First Home 贷款发放；社会住房土地 VAT 零税率生效
• 2028 年 4 月：HVCTS 开征
• 2029 年 4 月 6 日：First Time Buyer ISA 上线

章节 05AssetCasa 的建议

• 预算 £200 万以上： 把 HVCTS 放进年度持有成本，按 £2,500–£7,500 估，并考虑空置附加的风险。这笔钱不影响你买不买得起，但影响你持有多久。
• 准备出租： 用 24%／44%／49% 重算净收益率，别再用现在的 20%／40%／45%。海外房东还要把 NRL 申报和年度代理费一起算进去。
• 首次购房（且符合资格）： 12 月关注预登记，2 月准备正式申请；先确认目标房价在不在当地上限内，再谈贷款。
• 准备出售： 卖房税负这次没变，但买家会算持有成本。£200 万以上的房源，报价单里最好主动说明 HVCTS 档位。

章节 06相关工具与阅读

• 英国购房总成本计算器：把首付、印花税和常见购房费用放在一起估算。
• 英国住宅印花税计算器：本次税率未变，可用来确认你的交易适用哪一档。
• 英国房产贷款计算器：比较不同首付和利率下的月供。
• 《英国买房总预算：房价之外，还要准备哪些费用？》：把买入成本和持有成本分开算。
• 《英国买房流程全解析》：从看房到交房的节点和责任分工。

章节 07常见问题

这次预算案涨了印花税吗？

没有。住宅 SDLT 的分段税率、首套自住减免、额外住宅附加税和非英国居民附加税都没有变化。变的是租金收入税率和 £200 万以上住宅的年度附加税。

HVCTS 什么时候开始交？海外业主也要交吗？

2028 年 4 月起，在英格兰。要交。它按房产法定所有人征收，不看是否英国居民；£200 万以上的房产按估值落入四档之一，空置满 12 个月再加 100%。

租金收入税率具体涨到多少？

从 2027 年 4 月 6 日起，房产收入适用 24%（基本税率）、44%（较高税率）、49%（附加税率）。这是在 2025 年预算案已定的 +2 个百分点之上再加 2 个百分点。

海外买家能申请 Your First Home 吗？

目前公布的条件是面向英格兰的首次购房家庭，并设家庭收入上限和当地房价上限。海外买家通常不满足这类以本地家庭收入为前提的计划，具体资格要等最终规则和申请细则。

这些措施什么时候立法？

大部分将通过 Finance Bill 2026-27 落地。生效日期可能在立法过程中微调，正式交易前建议让律师或税务顾问核对最新版本。

章节 08名词解释：HVCTS、ISA 和 LISA 是什么？

这几个词在预算案文件里反复出现，但中文读者大多没接触过，简单说一下。

• HVCTS：High Value Council Tax Surcharge，高价值住宅市政税附加税。它属于市政税体系里的年度附加费，不是买卖时交的印花税：英格兰估值 £200 万及以上的住宅，按估值分四档，每年多交 £2,500–£7,500。由房产的法定所有人缴纳，不看是否英国居民、是否自住；空置满 12 个月再加收 100%。2028 年 4 月起开征。
• ISA：Individual Savings Account，英国的免税储蓄账户。放在里面的钱，产生的利息、股息和收益在额度内不用交英国税。2026／27 税年每人每年最多存入 £20,000，可以选现金（cash ISA）、基金股票（stocks and shares ISA），或两者组合。
• LISA：Lifetime ISA，ISA 的一种，专门用于首次购房或退休储蓄。每年最多存 £4,000（计入上面 £20,000 的总额度），政府按 25% 配奖励，每年最多 £1,000。它只能用于购买 £45 万以下的首次自住房，或留到退休后取出；其他用途提前取，会被扣手续费。
• First Time Buyer ISA：2029 年 4 月上线的新产品，取代 LISA（针对新开户者）。规则相近：每年 £4,000、25% 奖励、房价上限 £45 万，但不设年龄上限。

需要区分适用范围：开 ISA（含 LISA）要求英国税务居民身份（18 岁以上，军人、Crown servant 等有例外），所以这几条主要影响在英国工作、生活的家庭，纯海外买家通常开不了、也用不上；HVCTS 不看税务居民身份，海外业主名下的 £200 万以上英国住宅同样要交。

章节 09参考来源

• GOV.UK：Budget 2026（完整文件）
• GOV.UK：Budget 2026 专题页
• GOV.UK：Budget 2026 税务概览（OOTLAR）附税率表
• GOV.UK：高价值住宅市政税附加税（咨询与政府回复）
• GOV.UK：Budget 2026 新闻稿
• GOV.UK：Individual Savings Accounts (ISAs)
• GOV.UK：Lifetime ISA
• Landlord Today：Budget 2026 at a glance
• Landlord Today：Rents to rise directly as a result of Healey's Budget

本文为 AssetCasa 网站教育性内容，主要涉及英格兰，以及英格兰和北爱尔兰的 SDLT 规则。措施以政府公布文件和后续立法为准，税负结论需结合个人情况确认，不构成法律、税务或贷款建议。核查日期：2026 年 10 月 30 日。